Resumen de la sentencia:
1.- La Sala de lo contencioso administrativo del TSJPV ha dictado su sentencia de fecha 25/10/2024, que anula parcialmente la MPGOU de Illarra, Ereski, Erregenea y Depósitos
Dice así el fallo de la sentencia:
2º-. Declarar la nulidad parcial del Acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de San Sebastián de 24 de marzo de 2022, por el que aprobó definitivamente la modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana referente al ámbito IB.12 Illarra, a las parcelas Villa Ereski (AY.18 Munto), deposito (IB.17 Fundación Matia) y a terrenos de Erregenea, en los siguientes términos:
1.- En relación con las determinaciones referidas a la parcela Villa Ereski, (i) para dejar sin efecto la consideración de actuación de dotación, debiendo ser considerada actuación integrada y (ii) por no estar justificadamente motivada la decisión de traslado o compensación por imposibilidad total o parcial de los estándares de dotaciones y equipamientos de las redes de sistemas locales en el suelo urbano no consolidado de Ereski.
2.- En relación con el subámbito Illarra por el estándar de vivienda de promoción pública, ratificando la aplicación del estándar mínimo del suelo urbanizable, el 75% de incremento de edificabilidad en los términos del art. 80.3 de la Ley de Suelo y Urbanismo, unido a las previsiones del Decreto 123/2012, de 3 de julio, de estándares urbanísticos.
3.- En relación con los suelos de Erregenea, porque no son suelos con la clasificación de urbano.
2. ERESKI (5239 m2)
Ereski era la última parcela del Plan Parcial de Munto. Llevaba sin construir décadas y tenía autorizada 12 viviendas. Tiene una superficie de 5.239 m2, ocupadas en gran parte por un espléndido bosque
El Ayuntamiento propuso incrementar la edificabilidad a más del doble, hasta un total de 52 viviendas, todas ellas libres, al considerar indebidamente a Ereski como una “Actuacion de Dotación”, figura que le permitía no tener que dedicar nada a Vivienda de protección pública.
Tras la intervención contraria del Gobierno vasco, aceptó destinar 7 viviendas a precios tasados (715 m2(t))
En el terreno quedan disponibles 3.000 m2 de superficie libre y bien arbolada.
La legislación obliga a destinar en la propia parcela:
1.283 m2 de superficie a zonas verdes locales.
1.221 m2 a equipamientos locales.
768 m2 a espacios libres de sistema general
Pero el Ayuntamiento, en lugar de obligar a cumplir con esos estándares, asumió la petición de la propiedad de destinar esos 3.000 m2 a jardín y piscina privada. En consecuencia, trasladó la obligación de ubicar los 768 m2 de espacios libres (Sistemas Generales) a Erregenea y otros 745 m2 de espacios libres de sistemas locales a “Depositos”. El resto, es decir tanto los 538 m2 de espacios libres locales que faltan como los 1.221 m2 de equipamientos locales los monetizan
La sentencia anula estas disposiciones:
Dice que Ereski no es una “Actuación de dotación” sino una Actuación Integrada, obligada a cumplir con los estándares propios del suelo urbano, entre ellos el de destinar el 40% del incremento de edificabilidad a VPP. Eso supone destinar 1.536 m2(t), unas 15 viviendas, a VPP.
Dice también que no está justificado el traslado de los 745 m2 de espacios libres del sistema local a “Depósitos” ni el monetizar los 538 m2 restantes. Por lo que tendrá que ubicar en el propio ámbito los 1.283 m2 de espacios libres que exige en el estándar
Dice que tampoco puede monetizarse los 1.221 m2 de suelo destinado el equipamiento local, por lo que se deberán ubicar en el propio ámbito
En la práctica, eso supone que el barrio de Aiete verá mejoradas sus dotaciones locales, con ese espacio arbolado de 3000 m2 que se pretendía privatizar ilegalmente.
3.- ILLARRA. (103.187 m2)
Hay construidas ya 135 viviendas. La promoción fracasó
El Ayuntamiento reclasifica la zona, incrementando la edificabilidad en 25.787 m2 (t), unas 262 viviendas.
De ellas solo se destinaban a VPP 11.135 m2(t), unas 105 viviendas, al entender que el suelo era urbano y no urbanizable. Esa afirmación se hacía ilegalmente para evitar tener que destinar el 75% de esa nueva edificabilidad a VPP
La sentencia confirma la ilegalidad de esa decisión y obliga a destinar el 75% de la nueva edificabilidad a VPP. Eso supone destinar 19.340 m2(t) unas 200 viviendas a VPP.
Como dice la sentencia, la ley obliga expresamente a que los suelos urbanizables cuya construcción se paralice y sean reclasificados con posterioridad, sigan cumpliendo el estándar del 75% para vivienda VPP y no puedan ser reclasificados por el Ayuntamiento como suelo urbano pues eso sería un fraude de ley. Dice así la sentencia:
Así deber ser, porque si no se daría fraude a la normativa legal de aplicación, a la Ley de Suelo y Urbanismo, cuando antes de materializar los usos residenciales previstos se reclasifica el suelo por haberse seguido las pautas de ejecución de la urbanización de forma ordenada, con carácter previo a la edificación , lo que dejaría sin efecto los porcentajes de vivienda protegida propias del suelo urbanizable, sin haberse llegado a materializar, en concreto la exigencia del porcentaje del 75%, para reducirse a la prevista legalmente en relación con los suelos clasificados como urbanos.
4.- ERREGENEA. (5.965 m2)
En el planeamiento previo tenía la consideración de suelo rural protegido.
En el planeamiento aprobado y ahora anulado se considera suelo urbano y se destinaba a cumplir con el estándar que impone la ley, de dotar a cada nuevo habitante que se programa con una dotación de 5 m2 de suelo libre con carácter de sistema general ,
Eso significa que se pretendía ubicar en Erregenea los 5.157 m2 de parque que les corresponde a los nuevos habitantes de Illarra y los 745 m2 que les corresponde a los de Ereski.
La sentencia niega que se pueda recalificar a Erregenea como suelo urbano.
5.- DEPOSITOS. (1895 m2)
La MPGOU propone ubicar en esa parcela 1580 m2(t) de alojamientos dotacionales, unos 30 alojamientos, y destinar una parcela de 768 m2 a cumplir parcialmente con el estándar de zonas verdes locales de Ereski.
La sentencia, al no permitir ese traslado de la zona verde de Ereski, en el fondo está configurando una nueva zona de 768 m2 de zona verde adicional, que vendrá muy bien para suplir la falta de dotaciones de espacios públicos que tienen los alojamientos dotacionales.
6.- RESUMEN
A.- La sentencia desestima la actuación de vivienda pública de este gobierno municipal.
Debemos recordar que, según la ley, en los suelos urbanizables se debe construir un 75% de Vivienda de protección pública (VPP), En los suelos urbanos ese porcentaje se baja al 40% y en las llamadas “Actuaciones de dotación” ese porcentaje se baja al 0%.
Pues bien.:
Este ayuntamiento proponía que Illarra, que es suelo urbanizable, se considerara como urbano y así destinar solo el 40% de VPP en lugar del 75%
Igualmente proponía que Ereski, se considere Actuación de Dotación, para así no tener que destinar el 40% a VPP-
La sentencia va a declarar ilegales ambas decisiones municipales y eso implica que se va a tener que construir 216 VPP, 112 más que las previstas por el Ayuntamiento
2.- La sentencia también desestima la actuación municipal de no cumplir con los estándares de suelos libres y equipamientos públicos que exige la ley, permitiendo ilegalmente que se moneticen o trasladen a otros ámbitos, donde no puede ser utilizados razonablemente por los habitantes de esos nuevos barrios, originando así un urbanismo de pésima calidad.
Esa política es particularmente inadecuada cuando se destinan los espacios disponibles a jardines privados en vez de a espacios públicos.
Con esta sentencia recuperamos para AIETE tanto los 3.000 m2 de espacio libre existente en Ereski como los 768 m2 de jardín previstos en Depósitos.
3.- Llamamos la atención sobre la inadecuada política de trasladar a Erregenea, una zona con grandes pendientes y de imposible uso como parque público, todas las obligaciones de dotar a cada habitante de los nuevos barrios con 5 m2 de espacio libre.
Erregenea no puede ser el “parque público “de los nuevos barrios de Nerecan (Alza), Illarra, Aiete o Diario Vasco, como viene aprobando el Ayuntamiento, porque es una zona muy lejana de esos barrios e inadecuada topográficamente.
La anulación del carácter de suelo urbano que el Ayuntamiento proponía para Erregenea es una buena ocasión para replantear a fondo las ubicaciones de estos equipamientos de parques públicos que no pueden situarse en los propios barrios. Habrá que ubicarlos siempre en sitios adecuados topográficamente y estar siempre en zonas accesibles a esos nuevos barrios.